Bouwpauze

Op dit moment zitten er verschillende grote projecten in de pijplijn. Bovenop de al reeds voorziene demografische stijging, wordt de bevolkingsgroei door deze grote projecten enorm groot. Dit heeft ook consequenties voor de gemeente en haar dienstverlening. De druk op het voorzieningenniveau stijgt aanzienlijk. Daartegenover vloeit er in de nieuwe projecten amper iets terug naar de gemeenschap, terwijl ze wel degelijk lasten meebrengen. 

Ook interessant om mee te nemen is dat uit de woonbehoeftestudie van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Malle blijkt dat op tien jaar tijd (tussen 2000 en 2010) de gemiddelde verkoopprijs in Malle met factor 3,6 is gestegen, de sterkste stijger in de omgeving, met die kanttekening dat de verkoopprijzen in 2000 in Malle wel het goedkoopst waren. 

Eveneens een beweging om bij stil te staan is de evolutie van het aantal huishoudens in Malle. Gezinsverdunning is een nieuwe maatschappelijke trend. Het aantal huishoudens in Malle is op tien jaar tijd vermeerderd met 12,3%, een stijging die opvalt tegenover het Vlaams gemiddelde en het gemiddelde van vergelijkbare gemeenten. In 2008 waren er nog 5.425 huishoudens, in 2017 waren dat er 6.093. Het totaal aantal inwoners van Malle was respectievelijk 14.225 en 15.257. Er is een daling vast te stellen van het aantal inwoners per huishouden. Die tendens zet zich overigens al langer in, zoals blijkt uit de woonbehoeftestudie. Dit kan duiden op een maatschappelijke ontwikkeling (aantal grote gezinnen neemt af), en/ of op meer alleenstaanden en/of op een toename van het aantal appartementen ten opzichte van andere woonvormen (bv. grondgebonden woningen) aangezien appartementen doorgaans minder personen huisvesten. Dit werpt vragen op bij vraag- en aanbod in Malle. Er worden namelijk veel nieuwe meergezinswoningen opgericht.

Inzake beeldkwaliteit stellen we vast dat er daardoor sedert jaren zich een tendens van schaalvergroting voordoet. Deze tendens is vreemd aan het straatbeeld van een dorp en nefast voor de wijze waarop onze inwoners zich met het dorp kunnen identificeren. 

In dat opzicht werpt de gemeente volgende transversale vraagstukken op: 

Wonen op maat van de Mallenaar 

Idealiter proberen we te sturen naar het type woningen voor de doelgroepen die we in de toekomst in onze gemeente willen huisvesten. Als we ontwikkelingen willen organiseren op maat van de doelgroepen die uit de woonbehoeftestudie naar boven komen dan lijkt het er op – op basis van de woonbehoeftestudie (2014) waarop we ons vandaag baseren - dat we meer compacte appartementen en grondgebonden, doch compacte, eengezinswoningen moeten voorzien. 

Projecten dienen een voldoende mix aan typologieën te bevatten en deze dienen in hun verschijningsvorm op maat te zijn van het dorp. De architectuur is wenselijk niet vreemd aan de omgeving en laat het daarnaast toe om de relatie tussen private en publieke ruimte te versterken. Veelvuldige projecten betekenen een verzwaring op de draagkracht van bouwpercelen en hebben bijgevolg een invloed op de identiteit van onze dorpskernen en de leefkwaliteit van de omgeving. 

Het “nieuwe bouwen” 

Nieuwe en toekomstige ontwikkelingen kenmerken zich door nieuwe beeldkwaliteitskenmerken die vaak veraf staan van de oudere en/of traditionele aanwezige gebouwen. De coherentie van de beeldkwaliteit in bepaalde straten en gebieden wordt daarmee op de proef gesteld.

Het is aangewezen om een beeldkwaliteitsplan/beeldkwaliteitsplannen op te stellen om zo bestaande en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op een duurzame manier met elkaar te verzoenen, en om zo de identiteit en ruimtelijke kwaliteit van onze gemeente te behouden en te versterken. 

Beeldkwaliteitsplannen kunnen betrekking hebben op het typische karakter in bepaalde gebieden van onze gemeente. In de kernen is het belangrijk om aandacht te hebben voor dorpsvriendelijke gevels. In woonbosgebieden willen we meer aandacht besteden aan de typische kwaliteiten van die gebieden die als troef gewaardeerd worden. Typologieën die als woonbos beschreven worden, worden stelselmatig verkaveld in kleine percelen, terwijl verdichting buiten de dorpskernen een ongewenste maatschappelijke tendens is. Densifiëring doet afbreuk aan het boskarakter. Bomen vinden nog weinig plaats binnen deze compacte woonkavels.

Kernversterking, zonder in te boeten op kwaliteit 

Sinds de aankondiging van het streefdoel van een netto nulgroei van de bebouwde ruimte tegen 2040 (‘betonstop’ in de volksmond) zijn ‘verdichting’ en ‘inbreiding’ modewoorden geworden. Daarmee wordt beoogd om bijkomend ruimtebeslag terug te dringen en open ruimten maximaal te vrijwaren. Ruimtelijk rendement staat echter niet gelijk aan economisch rendement. Toch worden die twee vaak gebruikt onder dezelfde noemer ‘verdichting’. De ‘verdichting’ is vaak van die aard dat een verappartementisering van de kernen én buitenkernen van ons dorp ontstaat. Die holt de identiteit van onze gemeente uit, verhoogt de verkeersdruk in grote mate en vermindert de kwaliteit van het zicht van ons dorp en het publiek domein. Volgens de principes van het 'provinciaal beleidsplan ruimte Antwerpen' (PBRA) is verdichting enkel wenselijk als het gepaard gaat met ontdichting. Verdichting kan een onderdeel zijn van kernversterking, maar is geen conditio sine qua non. 

Verdichting in de buitenkernen is niet gewenst. Het is daarom nodig om het ruimtelijk uitvoeringsplan eengezinswoningen te herschrijven.

Een kernversterkend beleid is een beleid dat rekening houdt met de dorpsidentiteit van beide deelgemeenten om toekomstige projecten te beoordelen. Daarbij is ook aandacht voor de overgang van kerngebied naar buitenkerngebied en hoe we groene vingers doortrekken tot in de kern zodat het landelijke en groene karakter van het dorp wordt bewaard, versterkt en visueel sterker in beeld komt. Toekomstige projecten worden idealiter gebouwd ‘in de geest van de plek’ en op maat van onze inwoners.

Bouwlagen 

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Malle stelt dat de breedte van de N12 voldoende groot is om vier bouwlagen te verdragen. De precieze zone moet nog wel worden afgebakend, alsook stelt het structuurplan dat de profielen van de andere kernstraten verder onderzocht dienen te worden om na te gaan waar nog dergelijke bouwhoogten kunnen worden gerealiseerd. We kunnen overwegen om op bepaalde punten met hoge knoopwaarde, of beeldbepalende waarde, te bekijken of er eventuele hoogbouwprojecten mogelijk zijn met meer dan de traditionele drie of vier bouwlagen. We kunnen hier de voorwaarde aan koppelen dat dergelijke ontwikkelingen enkel toegelaten zijn wanneer er (bijkomende) (open) ruimte gevrijwaard blijft. Uiteraard moet er steeds draagvlak zijn van de omgeving.

Beeldondersteunend groen 

Groene vingers hebben als doel om de relatie tussen het dorp en het groene landschap te behouden. Er moet aandacht zijn voor bestaande en nieuwe groene verbindingen: waterlopen en andere trage wegen zijn wenselijk open te maken. Deze dragen bij aan het informele karakter van een dorp, maar ook aan de belevingswaarde van het landschap of de landelijkheid van een dorp.

Op deze wijze kan ook het speelweefsel worden versterkt.

Het lijkt wenselijk om strengere voorschriften te hanteren inzake groennorm, verharden, aaneenschakelen van gefragmenteerd groen op industrie- en bouwgronden.

Kleine landschapselementen buiten de dorpskern versterken de open ruimte en hebben een ecologische en verbindende functie. 

Parkeren in tuinen legt een druk op groene ruimte. Hierbij kunnen we in vraag stellen hoe deze op een beeldkwalitatieve wijze in tuinen kunnen worden ingepast.

We stellen vast dat dit niet de meest wenselijke wijze van invulling is van een perceel, echter, stellen we wel vast dat deze vorm het meest adaptief is in de transitie naar minder autogebruik. Verhardingen zijn namelijk sneller verwijderd. Ondergrondse parkings geraken op termijn mogelijk in onbruik en lenen zich minder tot andere functies.

Ruimte voor bedrijvigheid 

Het industriepark speelt een belangrijke rol op vlak van werkgelegenheid en economie. Vanwege de aantrekkingskracht op de ruimere omgeving, is het belangrijk om de aantrekkelijkheid van het industriepark te vergroten. De beeldkwaliteit bij verbouwingen, herbouw, uitbreiding, dient een prominentere rol te krijgen. Zo is het belangrijk het industriegebied te bufferen naar haar omgeving, en intern te werken aan beeldkwalitatieve groenstructuren en representatieve bedrijfsgebouwen.

Publieke ruimte 

Kernversterking is gericht op het voorzien van voldoende voorzieningen in een kwalitatieve en bereikbare leefomgeving.

Hierbij is het ook belangrijk de nodige zorg en aandacht te besteden aan de inrichting van het openbaar domein. Bankjes, pleintjes, groene vlekken, parken dragen bij tot de sociale cohesie in een dorp. Sociale cohesie kan bewerkstelligd worden door ruimtelijke ingrepen.

Het is dus van uitermate belang om de doelen die we nastreven ook te vertalen in de aanleg van de (semi-)publieke ruimte. Het verblijfskarakter dient te worden versterkt. 

De wisselwerking tussen openbaar en privé dient ook in de aanleg zorgvuldig benaderd te worden. Harde overgangen tussen beide, kunnen zorgen voor een functionele en infrastructurele aanblik, terwijl het net wenselijk is om de belevingswaarde te versterken.

Een belangrijke kanttekening hierbij is de systematische verharding van voortuinen, grenzend aan het openbaar domein, die voor de grondwaterhuishouding, de capaciteit van het RWA-rioleringsstelsel, hittestress te vermijden zijn, maar daarnaast ook de beeldkwaliteit sterk aantasten vanwege het groen dat verdwijnt uit het straatbeeld. 

De gewestwegen hebben een historische invloed op de belevingswaarde van het dorp, die tot op vandaag nog steeds een doorgangsbeweging met zich meebrengen. Zowel de gebruiker van het dorp, als de gebruiker van de gewestweg kan baat hebben bij een betere inpassing van deze wegen. Voor de gebruiker van de gewestweg kunnen we streven naar een vlotte doorgang waar aantrekkelijke of interessante zichten tevoorschijn komen. Voor de gebruiker van het dorp kunnen we deze doordacht integreren, zodat de dynamiek voelbaar blijft en bijdraagt tot de levendigheid van het dorp, echter op een meer beeldkwalitatieve manier ingepast. Het is wenselijk van deze zwakte een sterkte te maken. 

In de bindende bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Malle werd als actie geformuleerd:

  • "Opmaken beeldkwaliteitsplan kern Oost en West, als leidraad voor de stelselmatige vernieuwing van de publieke ruimte (straten en pleinen en groene doorsteken voetgangers en fietsers).
    Dit plan houdt een concept in voor de inrichting, een materialen-, groen- en verlichtingsplan, naast een selectie van straatmeubilair e.d."
  • "Opmaak streefbeeld N12 op initiatief van de provincie en in overleg met al de betrokken gemeentes.
    Indien dergelijke studie niet wordt aangevat zal de gemeente zelf initiatief nemen om voor haar grondgebied een stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan te maken."

Conclusies 

Gezien de huidige ontwikkelingsdruk, worden zowel het bestuur als de administratie enorm belast met het bespreken, bijsturen en beoordelen van projecten allerlei. Van eengezinswoningen naar kleine woonprojecten van een 3-tal appartementen, tot projecten met 40 entiteiten.

Zoals gesteld zijn er veel vraagstukken die we wensen op te lossen. Deze vraagstukken kunnen niet als afzonderlijke opgave worden aanschouwd, gezien ze elkaar beïnvloeden en zo ook de beeldkwaliteit. 

Om de kwaliteit en de identiteit van ons dorp minstens te behouden en liefst nog te versterken, is een beleid met duidelijke richtlijnen nodig. Deze richtlijnen worden gebundeld in een beeldkwaliteitsplan, dat bestaat uit generieke mogelijkheden om de identiteit van de dorpskernen te versterken, uit typevoorbeelden die kunnen bijdragen aan de invulling van aansnijdbare sites. 

Malle heeft ingetekend op het project toolkit dorpsarchitectuur, in samenwerking met de Katholieke Universiteit van Leuven en AR-TUR, het architectuurplatform van de kempen. We gaan hierbij op zoek naar een toolkit dorpsarchitectuur om het dorpse karakter van de kernen te herstellen, bewaren en versterken. Dit traject kan waardevolle informatie en inzichten bieden om een beeldkwaliteitsplan mee vorm te geven. 

Het samenwerkingsverband met de provincie genaamd 'studio geWOONtebreker' kan zorgen voor een gestroomlijnd participatietraject, waarbij een verbreding wordt gezocht van het thema, met inbegrip van consultatie en participatie met onze inwoners. Dit traject krijgt de komende periode meer vorm. Het reeds doorlopen traject geWOONtebreker heeft het bestuur vele inzichten geboden in de woonwensen van de Mallenaar. De opdracht is nu te zoeken naar een evenwicht wat de Mallenaar wil en wat het bestuur kan doen om deze wensen te verzoenen met een doordachte ruimtelijke planning die toekomstbestendig is. 

Een bouwpauze heeft tot doel om de situatie tijdelijk te bevriezen om zo een kader uit te werken voor de toekomst van Malle. De verwezenlijking van (lopende) projecten neemt echter heel wat tijd in beslag waardoor de effecten van een bouwpauze niet meteen voelbaar en zichtbaar zullen zijn voor de inwoners. 

Gezien deze druk het niet toelaat om een gedegen visie te ontwikkelen, omdat de tijd beperkt is maar er ook een duidelijk kantelmoment moet kunnen bestaan om de nieuwe visie te laten doorwerken, lijkt het raadzaam om tijdelijk geen nieuwe projecten meer te initiëren. 

Hierbij wensen we de burger niet te raken. Het is niet wenselijk om huishoudens te gaan viseren tijdens de opmaak van het beeldkwaliteitsplan. Wanneer er van hen uit plannen bestaan om de woning te bouwen, verbouwen, herbouwen of uit te breiden, moet dit blijven kunnen.

Echter is het primordiaal om alle andere vormen van ontwikkeling tijdelijk op te schorten. Elk ander project, van welke schaal dan ook, is een schakel in het grote geheel en draagt bij tot de algemene beeldkwaliteit en beleving in het dorp. Het is voor het dorp van essentieel belang dat nieuwe projecten passen binnen het kader dat we voorop wensen te stellen, wat finaal zal worden weergegeven in het beeldkwaliteitsplan van Malle. 

Het bestuur heeft de volgende projecten voor ogen binnen de krijtlijnen van de bouwpauze:

  • verkavelingen voor het (her-)verdelen van percelen in meerdere bebouwbare kavels, al dan niet met aanleg van nieuwe wegenis
  • het bouwen van meergezinswoningen of woonerven met meerdere grondgebonden eengezinswoningen
  • het slopen of verbouwen van bestaande woongebouwen met het oog op het creëren van meer woongelegenheden dan er reeds vergund werden
  • reeds ongunstig geadviseerde woonprojecten. 

Projecten die ingediend worden voor 25 oktober 2019 zullen nog behandeld worden volgens de gebruikelijke procedure. Vanaf 25 oktober 2019 zullen alle aanvragen tot omgevingsvergunning voor "stedenbouwkundige handelingen", "het verkavelen van gronden" of het "bijstellen van een verkaveling", die voldoen aan deze beschrijving worden geweigerd door de gemeente, vanwege beleidsmatig niet wenselijk. 

Om de burger niet te raken, lijkt het ook wenselijk bepaalde woonprojecten niet te viseren, zoals:

  • het bouwen, verbouwen, uitbreiden of herbouwen van een grondgebonden eengezinswoning op een daartoe bestemd perceel;
  • functiewijzigingen, behoudens zij betrekking hebben op het creëren van een bijkomende woongelegenheid;
  • projecten die reeds werden voorbesproken met de schepen en omgevingsambtenaar 'ruimtelijke ordening' en waarvan het ontwerp gunstig werd onthaald, maar waarvan de aanvragen echter nog niet werden ingediend. 

Indien een aanvrager niet akkoord is met deze zienswijze en in beroep gaat bij de deputatie tegen een weigering door de gemeente, zal de gemeente bij het verlenen van een omgevingsvergunning door de deputatie een verzoek tot schorsing en vernietiging indienen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, met het oog op een niet-realisatie van de bekomen omgevingsvergunning vanwege de deputatie. Op deze wijze wenst het bestuur duidelijk en daadkrachtig aan te geven dat de beleidsmatige gewenste ontwikkelingen eerst op punt moeten staan alvorens verdere ontwikkelingen toe te laten. 

Om geen eindeloze bouwpauze te initiëren, zal deze regeling vervallen nadat er een definitief goedgekeurd beeldkwaliteitsplan is. Het beeldkwaliteitsplan zal als verordenend instrument een stringente sturing geven aan de wijze waarop nieuwe projecten in de toekomst kunnen worden ontwikkeld. Wel is het wenselijk om de termijn aan te passen naar gelang de noodzaak, maar ook om een maximum termijn in te stellen. Zo wordt er een tijdskader vooropgesteld waarbinnen het bestuur concrete stappen kan zetten. Gezien de eerder lange doorlooptijd van de procedure tot aanstelling van een studiebureau, als de benodigde termijn voor opmaak of aanpassing van planningsinstrumenten, lijkt het raadzaam de tijd voldoende ruim te nemen. De tijdshorizon 1 maart 2021 lijkt realistisch om al enkele concrete stappen te zetten. Zowel een eerdere oplevering, als een latere, zijn mogelijk. Het definitieve tijdspad zal uitgezet worden in samenspraak met het studiebureau. Het niveau van het visiedocument weegt door op de timing. Het is wenselijk om de termijn enkel aan te passen na gemotiveerde beslissing door de gemeenteraad waaruit het draagvlak op dat moment zal blijken. 

Gezien de onafhankelijke rol van de gemeentelijke omgevingsambtenaar 'ruimtelijke ordening', die aanvragen tot omgevingsvergunning dient te beoordelen op basis van een wettelijk kader maar die ook de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen in acht hoort te nemen, zal deze de bouwpauze hanteren als beleidsmatig gewenste ontwikkeling.