Ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van een woning

Procedure

Als bewoner van een ongeschikte of onbewoonbare woning kan je via het woonloket een onderzoek tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid aanvragen. De gemeente mag ook zelf het initiatief nemen en ook andere overheden (gewest, OCMW, ...) en sociale (woon)organisaties kunnen een verzoek indienen. Elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning wordt beschouwd als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten.

Het is aangewezen om de eigenaar of verhuurder van de woning eerst schriftelijk op de hoogte te brengen van de problemen. De gemeente beschikt over modelbrieven waarin de bewoner zijn klachten aan de eigenaar kan overmaken.

Onderzoek van de woning en beslissing

Wonen-Vlaanderen voert het technische onderzoek van de woning uit. De inspecteur adviseert de burgemeester over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning.

Na afloop hoort de burgemeester de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren:

• ongeschikt: de woning vertoont ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid

• ongeschikt en onbewoonbaar de woning vertoont ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners.

De burgemeester heeft in principe 3 maanden tijd vanaf het verzoek om een beslissing te nemen, maar dit is een termijn van orde. De burgemeester mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen, zolang er geen beroep tegen zijn ‘stilzitten’ werd aangetekend.

Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (VIVOO).

Gevolgen voor eigenaars, verhuurders en huurders

Als eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat u uw woning zo snel mogelijk weer in orde brengt en sancties vermijdt:

• Als de woning na 1 jaar nog steeds op de inventaris staat, zult u als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting heeft toegekend.
• Zolang de woning op de inventaris staat, rust er ook een recht van voorkoop op.
• Onder bepaalde voorwaarden kan er een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld.
• Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
• De huurder kan bij de vrederechter een verminderde huurprijs afdwingen of een deel van de huurgelden terugvorderen. Het lopende huurcontract kan ook nietig worden verklaard.
• Als de burgemeester heeft geoordeeld dat de woning niet meer kan worden bewoond, moet de bewoner de woning verlaten en (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning:
  • Bij een eventuele herhuisvesting van de huurder kan de verhuurder opdraaien voor de kosten.
  • In sommige gevallen heeft de bewoner recht op voorrang voor sociale huisvesting of op een tegemoetkoming in de huurprijs.